土地・家・マンションの名義変更なら不動産名義変更相談室にご相談を!家族信託・相続・遺言・贈与・売買・離婚による不動産の名義変更に迅速対応!

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土地・家・マンション等不動産の名義変更手続きの新着ニュース

ここでは、土地・家・マンション等不動産の名義変更に関する最新情報を発信いたします。

不動産の名義変更に関連する法改正・ニュースその他お客様に有益な情報につき、随時ご案内いたします。

なお、当相談室のホームページに掲載の情報(特に登録免許税その他税金の税率・非課税枠等)につきましては、最新の法令等に準拠しており、常に最新の情報を提供させていただいております。
よって、法令改正があり次第、ホームページの内容も随時変更させていただいております。

 

2022年4月開催
司法書士・税理士による登記・税務・家族信託・相続・遺言無料相談会開催のお知らせ(要電話予約)

当相談室において、司法書士・税理士による、登記・税務・家族信託・相続・遺言に関する無料相談会を下記の通り開催いたします。

なお、新型コロナウィルス対策として、事務所内は、毎日、換気・掃除・消毒・次亜塩素酸水による殺菌に努めており、また、飛沫感染防止のため、対面時はデスクにアクリル板を設置して面談させて頂いておりますので、安心してご相談ください。

日時
①2022年4月2日(土曜)午前10時~午後7時
②2022年4月9日(土曜)午前10時~午後7時
③2022年4月16日(土曜)午前10時~午後7時
④2022年4月23日(土曜)午前10時~午後7時
⑤2022年4月29日(金曜)午前10時~午後7時
⑥2022年4月30日(土曜)午前10時~午後7時

場所
①~⑥ともに当相談室(ふじの司法書士事務所)
東京都立川市柴崎町3-14-21
マル井ビル立川302

担当
司法書士 藤野 達也
税理士  本橋 裕央

ご予約方法
①~⑥ともに開催日の前日までにお電話042-595-7791にてご予約願います。

ご相談時間等
ご相談者様それぞれ個別面談となります。面談時間はお一人あたり約1時間~2時間となります。

ご持参頂きたいもの
不動産に関し、本年、市区町村から届いた固定資産税課税明細書をお持ちであれば、ご持参頂けると幸いです。

注意事項
完全予約制のため、ご予約のないまま当日直接ご来所頂いても、誠に恐縮ですが対応できかねますのでご注意ください。
また、感染防止のため、マスク着用でご来所ください。

なお、今後の相談会の日程につきましても、決まり次第随時HPに掲載いたします。

法定相続情報証明制度を活用し、迅速な相続手続きを行います。

2018年10月17日

昨年5月29日より、全国の法務局において,各種相続手続に利用することができる「法定相続情報証明制度」の運用が開始し、一般の方にも少しずつではありますが認知されて参りました。詳細は法務省HPをご参照ください。

なお、この法定相続情報証明制度を利用することで、相続手続でお亡くなりになられた方等の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本等の束を、相続手続を取り扱う各窓口(銀行等金融機関・証券会社・法務局・税務署等)に、持ち回りで何度も出し直す必要がなくなります。

法定相続情報証明制度は、管轄法務局に戸籍謄本等の束を提出し、併せて相続関係を一覧に表した図(法定相続情報一覧図)を提出することで、登記官がその一覧図に認証文を付した写しを無料で交付してくれます。そして、その後の相続手続は、これまでのような戸籍謄本等の束の代わりに、法定相続情報一覧図の写しを銀行等各窓口に提出することで済みますので、各窓口数カ所にに同時に提出することができ、お手続きに要する期間もかなり短縮されます。

当相談室でも、昨年の同制度実施後は、多数の金融機関等に相続手続きを行う必要がある方につきましては、当相談室にて代理してこの法定相続情報証明制度を利用し、法定相続情報一覧図を取得することで、依頼者の方のご負担を軽減することができました。

今後も積極的に法定相続情報証明制度を活用して参ります。

亡くなられた被相続人様のご名義の預貯金が多数の金融機関に存在する場合には、法定相続情報証明制度を利用し法定相続情報一覧図を取得された方が、ご負担なく相続手続を進めることが可能ですので。当該制度の活用をご希望の場合、まずは当相談室までご相談ください。

東京23区内の土地・建物・マンションについて、都税事務所から発送された平成30年度固定資産税納税通知書・課税明細書は名義変更登記で使用できます。

2018年6月1日

東京23区内の土地・家・マンションについて、平成30年度の固定資産税納税通知書・課税明細書が都税事務所から名義人の方に本日発送されました。 

東京でも、東京23区以外の多摩地域や、他の首都圏(神奈川・千葉・埼玉)の土地・家・マンションについては、既に各市役所から4月上旬~5月上旬にかけて固定資産税納税通知書・課税明細書が発送されていますが、東京23区だけは一番遅く、毎年6月1日に都税事務所から固定資産税納税通知書・課税明細書が発送されます。

都税事務所から送付されてきた固定資産税納税通知書・課税明細書は、今年度中(平成31年3月31日まで)に不動産の名義変更を予定されている場合、当該原本は登記申請で使用できますので、捨てずに保管されることをお勧めいたします。
なお、固定資産税を納付後、必要ないと思い破棄される方も多いかと存じますが、破棄されますと、当該書類は再発行されませんので、代わりに固定資産評価証明書(有料)を取得する必要があります。

23区内の物件の相続・生前贈与・財産分与・売買等名義変更登記をご希望の場合、まずはご相談ください。

土地について、亡くなった方名義にする相続登記の登録免許税が免除になります

2018年4月2日

平成30年度が始まりました。

今年度からの不動産の登記で改正された部分は、相続登記を推進するため、
個人が相続(相続人に対する遺贈も含みます。)により,
②土地の所有権を取得した場合において,
③当該個人が当該相続による当該土地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは,
④平成30年4月1日から平成33年(2021年)3月31日までの間に当該個人を当該土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については,
登録免許税を課さないこととされたことです。

法務局のHPに詳細が掲載されております。

具体的には、土地を相続した又は遺贈を受けたが、その登記をしないうちにその方が亡くなってしまった場合で、その亡くなった方名義に、平成30年4月1日から平成33年3月31日までの間に登記する場合に限って、登録免許税は免除されるというものです。

一般的に、相続登記は現在生きている相続人名義に登記をすることが多く、そのような登記は登録免許税が免除になるわけではないので、死者名義にする登記にどこまで需要があるかは不明ですが、数次相続で、中間の死者名義の登記をした上で現在の相続人名義の登記をする必要がある場合に限ってはメリットはあるといえます。

これからもご相談者様・ご依頼者様にとって有益な情報を発信して参ります。

神奈川県内・千葉県内・埼玉県内の土地・家・マンションの名義変更も、最新の固定資産税納税通知書+課税明細書をお持ちであれば、原則として固定資産評価証明書は不要です

2018年2月7日

前回、東京都内の土地・家・マンション等不動産の名義変更の登記を行う場合、最新年度の固定資産税納税通知書及び課税明細書があれば、固定資産評価証明書を添付する必要は無くなった旨のご案内をさせていただきましたが、その後、神奈川県内、千葉県内及び埼玉県内の土地・家・マンションの名義変更の登記においても、納税通知書+課税明細書の添付で登記は完了いたしました。

よって、東京・神奈川・千葉・埼玉の土地・家・マンションの名義変更を行う場合、私道等非課税扱いの物件以外については、わざわざ固定資産評価証明書を取得することなく、最新年度の納税通知書+課税明細書がお手元にあれば問題なく名義変更登記が可能です。

これからもご相談者様・ご依頼者様にとって有益な情報を発信して参ります。

東京都内の土地・家・マンションの名義変更は、最新の固定資産税納税通知書+課税明細書をお持ちであれば、原則として固定資産評価証明書は不要です

2018年1月7日

これまでは、土地・家・マンション等不動産の名義変更の登記を行う場合、固定資産評価証明書を添付することが原則であったかと思われるのですが、これまでの運用が変更されたのか、東京都内の土地・家・マンション等不動産の名義変更の登記を行う場合、最新の固定資産税納税通知書及び課税明細書(ただし原本の添付が必要で、原本還付することで原本は返却してもらえます)があれば、あえて固定資産評価証明書を添付する必要は無くなったようです。

実際に東京都主税局のHPにも、その旨掲載されております。

なお、これは東京23区に限らず、多摩地区も含めた東京都全体の法務局において同一の運用がなされております。

当事務所でも、実際に、23区内の法務局・多摩地区の法務局数か所において、固定資産評価証明書ではなく納税通知書+課税明細書を添付して登記申請を行いましたが、全て問題なく登記は完了しております。

ちなみに納税通知書には物件の記載や物件の固定資産評価額の記載がないのに何故必要なのかについては、上記東京都主税局HPにも掲載されておりませんが、おそらく課税明細書の部分だけでは、役所の印鑑(公印)がないため、偽造・変造の恐れがあるため、課税明細書と一体となった役所の印鑑(公印)が押されている納税通知書も必要なのかと思われます。

ただし、納税通知書・課税明細書に記載されている物件は、固定資産税が課税される物件だけですので、固定資産税が課税されない公衆用道路等の物件はここには記載されないため、公衆用道路等の物件の名義変更登記を行う場合には、その固定資産評価証明書を取得する必要があることに注意が必要です(本地の他に固定資産税が非課税となる私道も所有しているケースは時々あります)。

また、納税通知書・課税明細書は紛失してしまうと再発行されないため、これらを紛失してしまっている場合には、名義変更登記を行うために固定資産評価証明書を取得する必要があります。

なお、この取り扱いは東京都だけではなく、神奈川県内の土地・家・マンション等不動産の名義変更の登記を行う場合も同様の取り扱いとなっております(実際に神奈川県内の数カ所の法務局にて、納税通知書+課税明細書添付で登記完了済みです)。

これからもご相談者様・ご依頼者様にとって有益な情報を発信して参ります。

2018年もよろしくお願いいたします

2018年1月4日

新年明けましておめでとうございます。

昨年は多くの方にご相談、ご依頼いただき厚く御礼申し上げます。

本年も、ご相談、ご依頼いただく方に、法務及び税務の面で一番ベストな不動産の名義変更方法をアドバイスさせていただきます。

当相談室は、年始は1月4日より営業を開始しております。
ご相談は無料ですので、お電話またはメールにてお気軽にお問い合わせください。

本年もよろしくお願いいたします。

 

年内の名義変更の登記申請+翌年の税務申告のご依頼を承ります

2017年12月6日

年内を区切りとして、不動産の名義変更をお考えの方も多いかと存じます。

不動産の名義変更の中で、
①土地や建物を譲渡した場合、
②親から不動産の贈与を受けた場合、
③夫(又は妻)から自宅(居住用不動産)の贈与を受けた場合について、
年内にその名義変更の登記を行った場合、税務上の各種特例等の適用を受けたい場合には、翌年早々に税務申告の準備をする必要があります。

具体的には、
①については、譲渡した方(売った方)について、譲渡所得の申告(翌年2月16日~3月15日の期間内)
②については、贈与を受けた子供について、相続時精算課税適用の申告(翌年の2月1日~3月15日の期間内)
③については、贈与を受けた妻(又は夫)について、贈与税の配偶者控除の申告(翌年の2月1日~3月15日の期間内)
を行う必要があります。

年内に①~③のような不動産の名義変更を行うと、続けて来年の税務申告も行う必要があり、かなり慌ただしくなる可能性があります。

当事務所では、司法書士及び協力税理士が、上記のような不動産の名義変更登記+税務申告を一括して承っておりますので、ご面倒な名義変更登記手続き・税務申告手続きはお任せいただきたく存じます。

年内に不動産の名義変更を済ませることをご希望の方はお早めに当事務所までご相談ください。

手書きの遺言(自筆証書遺言)の注意点

2017年11月15日

先日、手書きの遺言(自筆証書遺言)に基づく相続登記のご依頼をお受けしたのですが、その遺言書の記載の中の不動産の表記について、土地の地番や建物の家屋番号が記載されておらず、単に住所(住居表示)のみが記載されておりました。

土地の地番や建物の家屋番号と、遺言書記載の住所の表記が一致していれば良いのですが、今回の場合一致しておらず、しかも土地が1筆ではなく数筆あり、しかも土地同士が隣接していない飛び地もあったりして、遺言書記載の不動産の表記では、どの部分の土地なのか特定できない状態となってしまいました。

幸い今回のご依頼では法定相続人全員の協力が得られたため、法定相続人全員で、故人の遺言書の記載内容通りの遺産分割協議書を作成できたため、事なきを得ましたが、これが法定相続人全員の協力を得られない場合、遺言書の通りの相続登記が出来なくなってしまいます。

手書きの遺言(自筆証書遺言)の場合、家庭裁判所での検認が終わればその後の手続きに問題ないと勘違いされる方が多いのですが、このように不動産の表記が不明確であると、この遺言書では名義変更登記ができなくなってしまう恐れがあります。

また、遺言書の記載内容から、「相続」で登記されるのか、「遺贈」で登記されるかによって、必要書類・遺言執行者の選任の有無・不動産取得税発生の有無が異なってきます(「相続」で登記できる方が断然有利となります)。

よって、専門家に相談されることなくご自身の思うがままに書かれた手書きの遺言の場合、折角書かれても、遺された方々のお手続に多大な支障をきたす恐れがありますので、遺言書を作成される際は、公証人役場にて公正証書の形にされるか、司法書士等の専門家にご相談されることをお勧め致します。

親名義の自宅を妻(夫)に名義変更したい場合の節税方法

2017年11月1日

親の名義の自宅を、自分の妻(夫)に名義を変えたい場合の節税方法についてのお問い合わせが時々ございます。

この場合、親から自分の妻(夫)に直接名義を変えてしまうと多額の贈与税が発生してしまうため、

①まずは本人が親から自宅の贈与を受け、
②次に本人が妻(夫)に自宅を贈与する形での
2段階の贈与登記手続きを行い、かつ、
①については、本人が名義変更の翌年に相続時精算課税の適用の申告を行い、
②については、贈与を受けた妻(夫)が名義変更の翌年に配偶者控除の申告をすることで、
①は不動産価格2500万円までが贈与税が非課税、
②は不動産価格2110万円までが贈与税が非課税となります。

なお、それぞれの注意点は、
①の親から子への贈与は、親が60歳以上である必要があることと、子は親から不動産を譲り受けてすぐに手放すため、何も利益が残りませんが、この場合でも相続時精算課税の申告をしないと、子に多額の贈与税が発生します。
②の夫婦間の贈与は、夫婦が結婚して20年以上である必要があることと、物件は居住用で、かつ、譲り受けた妻(夫)はその物件に住む必要があります。

このように、土地・家・マンションの名義変更について、相続時精算課税と配偶者控除を併用する形で贈与税の節税を行うことも可能です。

当相談室では、単に不動産の名義変更の登記手続だけでなく、税理士と提携し、不動産に関する税務申告及び節税のアドバイスを行うことが可能ですので、まずはご相談ください。

マイホーム(住宅)取得資金の贈与の特例の活用で贈与税が非課税に!

2017年9月19日

父母や祖父母からマイホーム(住宅)取得のための資金の贈与を受けてマイホームを購入した場合、一定の要件を充たすと現時点では、最大で1,310万円までの資金の贈与について、贈与税が非課税となります(さらに、この制度と相続時精算課税制度の両方を使うことで、最大で3,700万円までの資金の贈与について、贈与税が非課税となります。)。

なお、マイホーム取得のための資金の贈与の特例の適用の要件は、細かいですが、以下の通りです。
1.贈与を受ける人:贈与を受けた年の1月1日時点において20歳以上の子・孫・ひ孫で、かつ、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下であること
2.贈与する人:父母・祖父母・曾祖父母(年齢制限なし・60歳未満でも可)
3.贈与資金の使い道:
(新築又は中古物件購入の場合)
①新築又は中古のマイホームの購入(敷地の先行購入を含む)であることで、かつ、
②床面積50㎡以上240㎡以下でその50%以上が居住用で、かつ、
③中古物件の場合は、築20年以内(マンション等耐火建築物は25年以内)であること又は新耐震基準に適合するものであること
(既存の建物の増改築の場合)
①工事費が100万円以上であることで、かつ、
②そのうちの居住用部分の工事費が50%以上であることで、かつ、
③増改築後の床面積が50㎡以上240㎡以下でその50%以上が居住用であること
4.居住の要件
資金の贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居していること又は入居が同日を過ぎる場合には、近いうちに入居することが確実であること
5.申告の要件
贈与を受けた年の翌年2月1日~3月15日までの間に、この特例を受けることを記載した贈与税の申告書を税務署に提出すること

なお、この特例を受けるメリットとしては、
①相続時精算課税制度とは異なり、贈与する父母等の年齢制限がないことや、
贈与をした父母等が3年以内にお亡くなりになり、結果的に相続開始前3年以内の贈与となったとしても、贈与をした父母等の相続時に相続財産に含める必要がないので、相続税の節税効果があるといえます。

逆にこの特例のデメリットとしては、
相続時精算課税制度とは異なり要件が複雑であることが挙げられます。それに関連して、工事終了時期が申告期限である3月15日に重なり、それまでに工事が終わっているか不透明で翌年3月15日までの居住要件を充たすか不透明なため、申告を来年にすべきか再来年にすべきかはっきりしない場合には、要件が緩やかな相続時精算課税制度を選択した方が良いケースもあります。

当相談室では、税理士と提携し、マイホーム取得資金の贈与の特例の活用又は相続時精算課税制度の活用により節税を行い、ご自宅等の登記手続を行うことが可能ですので、まずはご相談ください。

公正証書遺言作成をお勧めします

2017年8月6日

不動産・預金等一定の資産をお持ちで、生前に、相続人のうちの一人に遺産を分けたいとお考えの方は多いかと存じます。

その場合、どのような形でも、遺言書を遺しておけば、死後、問題なく遺産が分配されるかというと、必ずしもそうとは限りません。

特に、司法書士等の専門家に相談されず、手書きで遺された遺言(自筆証書遺言)の場合、その遺言に基づいて遺産が分配されない恐れもあります。

例えば、「東京都中央区銀座○丁目○番○号の家を、長男に譲る」とのみ書かれただけの遺言の場合、
①不動産については土地も含まれるのかが不明で、土地についてはこの遺言に基づいて長男に名義変更が出来ない可能性がありますし、
長男が相続」するのか「遺贈」を受けるのかが不明で、仮に遺贈と判断されると、家庭裁判所で遺言執行者を選任するか、法定相続人全員が名義変更手続きに同意する必要が出てくるため、多額の費用が発生するか、又は法定相続人全員に手続きに同意してもらう必要があります。

よって、死後、遺言書の内容を確実に実現するためには、公正証書遺言を作成することを強くお勧めいたします。

公正証書遺言を作成する場合、特に、専門家である当職のような司法書士に作成を依頼されると、不動産については登記簿謄本を元に特定しますし、「相続させる」「遺贈する」といった表現にも気を遣い、また、予め遺言執行者を定めておきますので、死後、遺言内容が、公正証書遺言に基づいて問題なく実現されます。

なお、公正証書遺言を作成する場合、資産価格に応じ、一定の費用は発生しますが、びっくりする程の高額とはなりません(当相談室の場合、司法書士手数料49,800円~・公証人費用16,000円~)。

遺言書を作成予定の方におかれましては、お気軽にご相談ください。

相続する不動産を売却予定の場合の節税

2017年8月4日

相続する不動産を売却する予定の場合、税金(譲渡所得)の面から考えると、分け方によっては発生する税金が大きく異なります。

具体的には、地方に父親と母親が住んでいて、子供はかなり前に独立して東京に所帯を構えていたところ、父親が死亡し母親が一人になってしまったため、子供が母親を引き取り、父親名義の実家を売却したいといった場合、母親名義に相続した上で売却すると、自宅売却の譲渡所得控除に関する特例が利用できます。
簡略にご説明すると、売買代金から3,000万円まで譲渡所得の控除を受けられるメリットがあります(これにより、通常発生する可能性の高い所得税・市民税(税率合計約20%)が発生しません)。

なお、上記で母親が得た売買代金については、事前に遺産分割協議書において、相続した不動産の売却後の売買代金の分割方法について定めておけば(これを換価分割といいます)、売買代金を子供に分配しても贈与税は発生しません。

これを、長年一緒に住んでいない子供が相続した上で売却すると、自宅売却の譲渡所得控除の特例が利用できなくなり、不動産売却で得た所得に対し、所得税・市民税約20%が課税されます。

なお、自宅売却の3,000万円の特別控除は、取得した相続人1人ごとに受けられるため、実家に住んでいる法定相続人が複数いる場合で(例えば父親・母親・子供3人が同居)、実家が3,000万円を超える高額で売却できそうな場合には、1人に特定して登記するのではなく、複数の相続人の共有名義にして登記した上で、売却をした方が、3,000万円の特別控除をそれぞれ受けられるメリットがあります。

相続する不動産の分け方につきましては、当相談室の協力税理士と提携し、上記のような譲渡所得控除の特例その他相続税を考慮しながらアドバイスをさせていただいております。

相続する不動産を売却予定の方におかれましては、お気軽にご相談ください。

仲介業者なしの個人間売買をサポートいたします

2017年7月6日

土地・家・マンション等不動産の売買は、第三者間のお取引の場合、不動産仲介業者を通じて行うことがほとんどと思われます。

しかしながら、不動産仲介業者を通じたお取引の場合、売主・買主ともに、決して安くはない仲介手数料を支払う必要があります。

よって、仲介手数料をかけないため、親子・兄弟姉妹間等親族間の売買の場合や、第三者でも友人・知人間・隣近所同士の売買の場合、不動産仲介業者を通さずに直接行うケースも多いかと思われます。

このような場合、不動産の現況は当事者間でよく確認されていることがほとんどですが、「売買契約書はどのように作成した方が良いか?」「売買価格はいくらにすれば良いか?」「売買した後にどのような税金が発生するのか?」といった法務や税務のご相談が多く寄せられます。

買主の方が不動産の現況をよく確認し、納得された上で購入するのであれば、仲介業者を通さずに売買することは大きな問題は生じないかと思われますが、最低限、司法書士には手続きを依頼し、登記簿で不動産の権利関係の確認をしてもらい、売買代金の決済に立ち会ってもらう方が、後日のトラブルを回避するためにも賢明と思われます。

当相談室では、土地・家・マンション等不動産におけるこのような個人間売買について、売買契約書作成から、適正な売買価格の算定、不動産の権利関係の確認、売買代金決済の立会い、売買の登記申請手続き及び、売買後の売主の譲渡所得の申告、買主に課税される不動産取得税の軽減措置のご説明に至るまで、司法書士及び税理士がサポートさせていただきます。

仲介業者を通さず、個人間で売買をご検討されている方におかれましては、当相談室にお気軽にご相談ください。

土地の贈与の場合の贈与税の計算は路線価を基準とします

2017年6月17日

土地・家・マンション等不動産を贈与する場合、一番気になるのが贈与税です。

贈与税を計算する場合、通常の贈与・相続時精算課税の適用を受ける60才以上の親から20才以上の子又は孫への贈与・結婚20年以上の夫婦の配偶者控除(おしどり贈与)を利用した自宅の夫(妻)から妻(夫)への贈与のいずれの場合も、家(家屋)の部分については、固定資産評価額を基準に計算するため、毎年固定資産税納付書と一緒に送られてくる固定資産課税明細書の価格を見て計算できますが、土地(マンションの底地持分を含みます)については、固定資産評価額ではなく、路線価を基準に計算します(一般的に、路線価の方が固定資産評価額よりも割高です)。

路線価については、固定資産評価額のような明確なものが役所から送られてくる訳ではなく、国税庁ホームページで公表されている路線価図等で、ご自身で計算する必要があります。

また、路線価については、土地の形状・位置等で価格の増減を考慮する必要があるため、一般の方では中々最適な価格を計算することが困難かと思われます。

なお、贈与税を節税するためには、可能な限り基準となる路線価が低くなることが望ましいですが、最適かつ低額な路線価がいくらになるか、税務署ではまず教えてもらえません。

よって、贈与税を少しでも節税するためには、路線価の計算に精通する税理士に依頼することが不可欠と言えます。

当事務所では、一般の基礎控除での不動産の贈与・相続時精算課税となる不動産の贈与・配偶者控除(おしどり贈与)となる不動産の贈与において、贈与の登記手続き及び贈与税の申告手続きをご依頼頂ける場合、土地の路線価の計算について、路線価の計算に精通した税理士にすぐにお願いすることが可能です。

土地・家・マンション等不動産の贈与の際、少しでも贈与税の節税もお考えの場合には、まずはご相談ください。

相続した空き家の売却による不動産名義変更や、譲渡所得の3,000万円控除の申告手続きを承ります

2017年6月5日

親が住んでいた家について、親が亡くなったため空き家になり、売却したい方は多くいらっしゃるかと存じます。

この場合、一定の要件を満たす場合、譲渡所得について3,000万円まで非課税となる特例があります。

当事務所でも現在、1件手掛けており、提携している税理士に手続きをお願いしております。

亡くなった親が住んでいた空き家の売却に伴う不動産の名義変更手続きや、それに伴う譲渡所得の特例がどのようなものかお知りになりたい方は、まずは当相談室までご相談ください。

不動産会社の仲介無しの土地・家・マンションの売買をご検討の方のご依頼も承ります

2017年5月29日

友人・知人間、親子間、夫婦間・兄弟姉妹間の土地・家・マンション等不動産の売買をご検討の場合、仲介手数料を節約するため、不動産会社の仲介無しに、直接当事者間での売買を希望される方も多いかと存じます。

この場合、売買価格がいくらが適正なのか、あまりに低額で贈与とみなされて後で税務署から贈与税が課税されないか懸念される方も多いかと存じます。

適正な売買価格・税務署に贈与と指摘されない売買価格がいくらか、当事務所と提携している税理士を通じ、算定が可能です。

土地・家・マンション等不動産の売買をお考えの方におかれましては、まずはご相談ください。

税理士と提携し、ご依頼者様それぞれのご事情に沿った節税スキームを駆使して名義変更をサポートします

2017年4月23日

親子間・夫婦間・兄弟姉妹間その他親族間の土地・家・マンション等不動産の生前贈与のご相談が多く寄せられます。

その際、贈与税・登録免許税・不動産取得税という3つの税金が発生することが考えられます。

この中で、登録免許税は中々軽減することが難しい税金ですが、贈与税や不動産取得税は、専門知識を駆使することで、軽減することが可能な税金です。

一般に知られている親子間の相続時精算課税や夫婦間の配偶者控除はもちろん、当相談室では、税理士と提携し、それ以外の様々な節税スキームを駆使して、主に贈与税・不動産取得税を軽減できる方法をアドバイスさせていただいております。

土地・家・マンション等不動産の生前贈与をお考えの方におかれましては、まずはご相談ください。

負担付贈与で贈与税の節税

2017年4月13日

夫が住宅ローンを組んでいて、夫名義の土地・家・マンション等不動産がある場合に、妻が夫の住宅ローンの残債数百万円を代わりに繰り上げ返済した場合、妻から夫への金銭の贈与があったとみなされ、110万円を超える部分について夫に贈与税が発生する可能性があります。

この場合、妻が出した金額に相当する不動産価格について、夫から妻へ不動産の持分移転登記をすれば、負担付贈与(夫が妻に不動産の持分を贈与する代わりに妻がお金を負担するという内容です)として、贈与税を回避することが可能です。

なお、このような、贈与税回避のために利用する負担付贈与については、夫から妻に移転する不動産の持分価格については、単に固定資産評価額を基準にすれば良いわけではなく、取引価格を基準にする必要があります。

また、負担付贈与は、住宅ローンを代わりに払ってもらった夫にとってその分利益となるため、場合によっては夫に譲渡所得が発生し、所得税・市民税が課税される可能性があるので、夫から妻に移転する持分割合算出にあたっては、夫の譲渡所得もケアする必要があります。

よって、妻が夫の住宅ローンを肩代わりした場合に、負担付贈与で夫から妻に不動産の持分を移転する場合には、夫と妻双方に発生し得る各種税金を考えながら持分割合を算出必要があり、一般の方にとってこれはかなり難しいと思われます。

当相談室では、税理士と提携し、最適な方法で負担付贈与による名義変更が出来るようアドバイスをさせていただいております。お気軽にご相談ください。

自分で不動産の名義変更を検討されている方へ

2017年4月7日

最近は、インターネットで調べたり法務局に相談に行かれてご自身で土地・家・マンション等不動産の名義変更をされる方がかなり増えてきた気がします。

当事務所でも、ご自身で不動産の名義変更をされた方、これからされる予定の方からのご相談が時々ございます。ただし、お話を伺うと、名義変更後の不動産取得税や贈与税、更には譲渡所得のことまでは知らなかったということが多々あります。
名前を変えるだけという軽い気持ちで、親から子へ、兄から弟へといった不動産の名義変更をしただけで、後から多額の税金を支払うことになったというケースも多いかもしれません。

相続による名義変更のように、単に名義変更してそれで終わりであれば良いのですが、相続以外の土地・家・マンション等不動産の名義変更の場合には、後から不動産取得税が課税されることがありますし、生前贈与による土地・家・マンション等不動産の名義変更であれば贈与税の問題が発生しますし、売買による土地・家・マンションの名義変更であれば、売主に譲渡所得が発生するケースもありますし、売買価格が相場よりあまりに低ければ贈与税の問題が発生します。

インターネットの断片的な情報のみで名義変更をするのは危険ですし、また、法務局の相談では、登録免許税以外の税金のことや、「名義変更はこうすれば将来税金が安くなりますよ」といった節税のことまではアドバイスされませんので、ご自身で名義変更をされる場合には、今後発生し得る税金のことを考えながら慎重にされた方が良いと存じます。

なお、自分で不動産の名義変更が難しいとお考えになられ、当事務所にご依頼いただいた場合には、単に土地・家・マンションを名義変更するのではなく、協力税理士を通じ、節税のアドバイスをさせていただき、ご依頼者様に決して損はさせないよう、最適なお手続きをご提案いたします。

土地・家・マンションの名義変更後の不動産取得税にご注意!

2017年4月4日

土地・家・マンション等不動産の売買・生前贈与・離婚による財産分与の名義変更登記手続きをされてから数か月後に、各都道府県税事務所より不動産取得税の納付書が届くケースはよくあることと存じます。
事前に不動産仲介業者・司法書士からどの程度不動産取得税が発生するか説明を受けていれば良いのですが、何も説明を受けておらず、想定外の税金にびっくりされる方もいらっしゃるかもしれません。

なお、不動産取得税については、予め税事務所で軽減した上で課税しているケースもあれば、何も軽減せずにそのまま原則通り課税しているケースもあるようです。

不動産取得税が軽減される代表例として、中古住宅について、売買・生前贈与・離婚による財産分与により取得した場合が挙げられます。
これは、昭和57年1月1日以降築の建物で50㎡~240㎡以下のものを、売買・生前贈与・離婚による財産分与で取得した場合で、居住用(その物件に住所を有する)の場合、その建物及び底地についてかかる不動産取得税について大幅に減免されるものです(取得した土地・建物ともに不動産取得税0となることも多いです)。
中古住宅を名義変更した後、各都道府県事務所から高額な不動産取得税の納付書が送られてきた場合、上記軽減措置にあてはまる場合には、各都道府県税事務所に不動産取得税の軽減の申告をされることをお勧めいたします。

その他、相続による名義変更の場合には不動産取得税は一切発生しません。
相続に関連して、遺贈による名義変更の場合、特定遺贈であれば原則として不動産取得税が発生し(ただし上記中古住宅の特例の要件を満たせば減免)、包括遺贈であれば不動産取得税は一切発生しません。
ただし、遺贈については、種類を問わず、不動産登記簿上、単に「遺贈」と記載されるだけで、包括遺贈か否かは都道府県事務所では判別不能なため、何もしないと普通に不動産取得税が課税されますので、包括遺贈により不動産取得税を免除されるためには、遺言公正証書正本コピー等を添付して、各都道府県税事務所に不動産取得税免除の申告を要します。

当事務所では、土地・家・マンションの名義変更について、ご依頼当初より、不動産取得税を含め発生し得る全ての税金についてケアしながらお手続きを進めて参りますので、後から聞いていなかった高額の不動産取得税等が発生するといったことは一切ございませんのでご安心ください。

土地・家・マンションの共有状態の解消と節税

2017年4月3日

平成29年度がスタートいたしました。
今年度も多くの方々にとって最適な不動産名義変更のお手続きとなるようサポートして参ります。
新年度のスタートにあたり、一つ耳寄りな情報をご案内申し上げます。
これまでに多くの方々の土地・家・マンションの名義変更登記を手掛けて参りましたが、その中で、ご夫婦・親子・ご兄弟の共有名義の状態を解消し、お1人のご名義に変更したいというご相談が多く寄せられます。
単に共有状態を解消するだけであれば、どの事務所でも同じようなアドバイスがなされるかと存じますが、当事務所では、共有に至った経緯や、共有後の住宅ローンのお支払い状況によっては、登録免許税・贈与税を大幅に軽減できる方法をアドバイスすることが可能です。
インターネットで調べた限りでは、この方法を案内している司法書士事務所・税理士事務所は皆無かと思われます。
なお、この方法は決して違法・脱税というものでなく、顧問税理士とも協議を重ねた結果、問題ないものです。
ただし、この方法は共有状態にある全ての方に適用可能なものではございませんのであらかじめご了承ください。
ご興味のおありの方は是非当事務所までお問い合わせください。

平成29年度固定資産評価証明書について

2017年3月28日

平成28年度もあとわずかとなりました。
これから相続・生前贈与・財産分与等の登記手続きをご検討される方におかれましては、登記手続きに必要な土地・建物の固定資産評価証明書を取得される場合には、来月の平成29年4月1日以降に「平成29年度」の固定資産評価証明書を取得された方がよろしいかと存じます。
今月に固定資産評価証明書を取得した場合、それは「平成28年度」のものとなり、今月の3月31日までに登記申請する場合には使用できますが、来月の4月1日以降の登記申請には使用できませんのでご注意ください。

離婚による土地・家・マンションの財産分与について

2017年2月5日

協議離婚や調停離婚により、夫又は妻名義の土地・家・マンションその他不動産を財産分与により名義変更を希望される方のご相談が多く寄せられます。

財産分与による名義変更登記をする場合、最近離婚した場合はもちろん、5年以上前に離婚した場合の財産分与についても、経験上、基本的に贈与税は発生しません。

ただし、名義変更に伴う登録免許税(土地・建物の固定資産評価額の2%)は必ず発生します。

また、財産を手放した方については、所得税・市民税等が発生する可能性がありますが、自宅の財産分与の場合には3,000万円まで控除されますので、ほとんどの方は譲渡所得は無くなり、所得税等発生しません(ただし、ちょうどこの時期に届く税務署からの照会書には回答してください)。

財産分与により土地・家等不動産を譲り受けた方については、原則として不動産取得税(土地:固定資産評価額の半額の3%・建物:固定資産評価額の3%)が発生します(名義変更登記の2カ月~3カ月後に、都税事務所・県税事務所より不動産取得税の納付書が届きます)が、自宅の財産分与の場合で、中古住宅の特例(建物の築年数・構造で細かな要件がございます)を満たせば、不動産取得税は大幅に減免されます(特例により不動産取得税の減免を受けるためには、都税事務所・県税事務所に申告が必要です)。

当事務所では、単なる名義変更登記にとどまらず、税理士の判断を仰ぎながら、譲渡所得・不動産取得税といった税金面についてもアドバイスさせていただいております。

不動産の名義変更について、司法書士と税理士がすぐに対応します

2017年1月26日

土地・家その他不動産の名義変更をする場合、登録免許税・贈与税・相続税・所得税・不動産取得税といった各種税金が絡んできます。

当事務所では、ご依頼当初から司法書士と税理士が対応させていただきますので、不動産の名義変更に伴う各種税金についても的確にアドバイスをさせていただいております。

また、不動産をどのように名義変更すれば節税になるかにつきましても、税理士の判断を仰ぎながら、ご相談者様にとって損にならないよう最善のお手続きになるよう尽力いたします。

税金面でご不安な方におかれましても、安心してご相談ください。

不動産名義変更登記を今年の12月・来年1月に分けることで、暦年贈与の非課税枠が実質220万円活用できます!

2016年12月2日

今年も残りわずかとなりました。この時期の不動産の名義変更で、お早めにされた方がお得な手続きとして、暦年贈与で不動産の名義変更をお考えの場合、今月に110万円分贈与し、来年1月に110万円分贈与と、年をまたいで贈与することで、実質的に贈与税220万円が非課税となります。詳細は、「基礎控除枠(110万円)を利用した不動産の生前贈与」をご参照ください。

不動産の贈与をお考えの方は、是非当相談室までご相談ください。

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代表プロフィール

司法書士 藤野 達也
東京司法書士会所属5141号
簡裁訴訟代理認定401342号【略歴】
昭和47年生
平成3年3月   早大学院卒
平成8年3月  早稲田大学卒
平成17年4月  司法書士登録
平成21年6月  当事務所開業

どんなご相談でも、親切・丁寧な対応をモットーとしており、少しでもお客様に有益な情報を提供できるよう努めております。お気軽にご相談ください。

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ふじの司法書士事務所

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東京都立川市柴崎町3-14-21
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